• 양도소득세 주요사항 요약
| 양도소득세는 누가 어떤 경우에 부담하는 세금인가? |
• 양도소득세는 토지나 건물 같은 부동산을 팔 때 발생한 소득에 대하여 과세되는 세금입니다. 하지만 부동산 이외에도 분양권, 골프회원권, 주식
등을 양도하는 경우에도 양도소득세가 과세됩니다
• 양도소득세는 위와 같은 양도소득세 과세대상 자산을 사실상 유상으로 양도하는 개인에게 과세됩니다
- 사실상 유상으로 양도한다는 의미는 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의양도, 대물변제,
부담부 증여 등과 같이 양도자가 현금 또는 다른 자산으로 사실상 대금을 지급 받고 자산을 이전하는 것을 의미합니다
- 자산이 무상으로 이전되는 경우에는 상속세 또는 증여세가 과세되고 양도소득세는 과세되지 않습니다
- 자산을 취득하여 계속 가지고 있는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다
• 부동산 관련 주요 세금 종류
| 구분 |
부동산 취득시 |
부동산 보유시 |
부동산 양도시 |
| 국세(세무서) |
유상취득 |
- |
- |
유상양도 |
양도소득세
(농특세) |
| 무상취득 |
상속세
증여세 |
무상양도 |
- |
지방세
(지방자치단체) |
취득세(농특세)
등록세(교육세) |
재산세
종합토지세 |
(양도 소득세에 따른)
소득할주민세 |
• 양도소득세를 납부할 의무가 있는 자를 납세의무자라고 하는데, 납세의무자는 거주자와 비거주자로 나누어 그 납세의무를 달리 합니다.
- 거주자라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말합니다
우리나라 국민은 거의 대부분 거주자에 해당됩니다
비거주자라 함은 개인 중 거주자 이외의 자를 말합니다
외국인 또는 재외동포도 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거주하는 경우에는 거주자로 봅니다
- 거주자는 국내·외의 모든 자산에 대하여 양도소득세 납세의무를 지고, 비거주자는 국내의 자산에 대하여만 양도소득세 납세의무를
집니다
3년 이상 보유하지 않았어도 양도소득세가 과세되지 않는 경우는 어떤 사례인가 ?
양도일 현재 1주택으로서 이를 3년 이상 보유(서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년
이상 보유 및 1년 이상 거주)하다 양도하여야 양도소득세가 과세되지 않는 것이 원칙입니다
그러나, 다음의 경우에는 양도일 현재 1주택인 경우 3년 이상 보유(또는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하지 않았어도 양도소득세가 과세되지
않습니다
- 취학·1년 이상의 질병의 요양·근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사를
할 때
- 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
- 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
- 임대주택법에 의하여 건설임대주택에 거주하다 이를 분양 받아 양도하는 경우로서 당해 주택의 임차일부터 양도일까지의 기간이
5년 이상인 때
- 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 경우
- 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축 기간중 일시 취득하여 살던 집을 재개발·재건축 아파트로 세대 전원이
이사하게 되어 팔게 될 때
이 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축 기간 중에 취득한 주택을 양도하여야 합니다 재개발·재건축으로
2주택이 되었을 때 양도소득세는 어떻게 과세되는가 ?
1. 주택을 보유하던 1세대가 그 주택의 재개발·재건축사업 기간 중 다른 주택을 일시 취득하여 살다가 재개발·재건축 아파트로 세대전원이 이사하게
되어 다른 주택을 팔게 될 때 보유기간 및 거주기간의 제한없이 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다
- 이 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축사업시행기간 중에 취득한 주택을 양도하여야 합니다
- 그러나, 재개발·재건축사업시행기간 중에 취득한 주택을 양도하지 않고 재개발·재건축 아파트를 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택으로
보아 양도소득세가 과세됩니다
2. 주택을 보유하다가 그 중 하나가 재개발·재건축 시행으로 인하여 멸실되어 1주택과 재개발·재건축 아파트 입주권을 보유한 상태에서 재개발·재건축
아파트가 완공되기 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년
10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다
- 그러나, 이 경우 재개발·재건축 아파트 입주권을 양도하게 되면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되므로 양도소득세가 과세됩니다
1주택과 재개발·재건축 아파트 입주권을 보유하던 1세대가 재개발·재건축 아파트가 완공되어 1세대
2주택이 된 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축 아파트 외의 나머지 주택을 양도하게 되면(3년
이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·5대 신도시·과천 소재 주택의 경우에는 2002년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유
및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 이에 대한 양도소득세가 과세되지 않습니다
- 그러나, 이 경우 재개발·재건축 아파트를 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세됩니다
| 「 9.4 주택시장 안정대책 」에 따라 2002. 10. 1 부터 개정되는
내용 |
• 시행일 : 2002. 10. 1 (대통령령 제 17751호)
• 주요 개정 내용
≫ 서울특별시, 5대 신도시, 과천시 소재 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 요건에 1년 이상
거주요건 추가
- 종전에는 3년 이상 보유하다 양도하여야 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으나, 위의 지역에 소재한 주택의 경우에는 3년 이상 보유 요건에
1년 이상 거주 요건을 추가함
- 경과규정
다만, 2002.10.1 현재 2년을 초과하여 보유한 주택에 대하여는 경과규정을 두어 1년 이내 양도하는 경우 종전 규정을 적용하여 3년 이상
보유 요건만 충족하면 양도소득세를 비과세함
≫ 고급주택 면적기준 하향조정(전용면적 50평 이상 → 45평 이상)
- 아파트 등 공동주택에 대한 고급주택 면적기준을 2002.10.1부터 전용면적 50평 이상에서 45평 이상으로 하향조정함
현행 세법상 고급주택에 해당되면 1세대 1주택이라 하더라도 양도소득세가 과세되며, 실지거래가액을 적용하여 세금계산을 하게 됨
- 경과규정
다만, 개정규정에 의하여 새로 고급주택에 해당하게 되는 주택을 2002.9.30까지 매매를 위한 양도계약을 체결하고 2002.10.1부터 2개월
이내에 양도(잔금을 수령하거나 소유권 이전등기)를 하게 되면 종전 규정을 적용하여 1세대 1주택인 경우 양도소득세를 비과세하고, 1세대 2주택
이상인 경우에도 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함
고급주택의
범위
- 단독주택으로서 그 주택에 대한 건물분 국세청 기준시가가 4천만원 이상이고, 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 것으로서 (1)주택의 연면적(주거전용으로
사용하는 지하실 포함)이 264㎡(약 80평) 이상이거나 (2)토지면적이 495㎡(약 150평) 이상인 것
- 아파트, 연립주택 등 공동주택으로서 주택의 전용면적이 149㎡(약 45평) 이상이고, 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 것
- 엘리베이터·에스컬레이터 또는 67㎡(약 20평) 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택은 고급주택에 해당됩니다 |
≫ 3주택 이상 보유자의 주택 양도에 대하여 기준시가 대신 실지거래가액으로 과세
- 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택에 대하여 2002.10.1부터 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세함
- 경과규정
다만, 3주택 이상 소유자가 2002.9.30까지 매매를 위한 양도계약을 체결하고 2002.10.1부터 2개월 이내에 양도(잔금을 수령하거나
소유권 이전등기)를 하게 되면 종전 규정을 적용하여 실지거래가액 대신 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함
• 5대 신도시의 범위
| 분당 |
일산 |
평촌 |
산본 |
중동 |
분당구
분당동
수내1,2,3동
정자1,2,3동
서현1,2동
율동
이매1,2동
야탑1,2,3동
구미동
금곡동(일부)
|
일산구
마두동
주엽동
대화동(일부)
일산동(일부)
장항동(일부)
백석동(일부) |
안양시
비산동(일부)
관양동(일부)
평촌동(일부)
호계동(일부) |
안양시
안양동(일부)
군포시
산본동(일부)
금정동(일부)
당동(일부) |
부천시 원미구
중동(일부)
상동(일부)
약대동(일부)
부천시 소사구
송내동(일부)
오정구
삼정동(일부)
|
어떤 경우에 기준시가를 적용하고 어떤 경우에 실지거래가액을 적용하는가 ?
토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권 제외)의 양도가액 또는 취득가액은 원칙적으로 기준시가를 적용합니다 ≫ 다만, 다음의 경우에는
실지거래가액을 적용합니다
- 고급주택
- 1세대 3주택 이상인 자가 주택을 양도하는 경우
- 미등기양도자산
- 부동산을 취득한 후 1년 이내 양도하는 경우
- 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우
- 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
• 양도소득세의 비과세 면세
| 토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보아야 생활설계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다. |
부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을
알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.
1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세
◇ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
○ 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고가주택을 제외함)만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말합니다.
다만, 서울특별시, 과천시 및 5대신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)지역에 소재하는 주택은 3년 이상
보유기간 중 1년 이상 거주하여야 합니다.
○ 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 1 0배까지를 양도소득세가 과세되지
않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
○ 여부의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실질 내용에 따라 판정합니다.
※ 참고사항
□ 서울, 과천, 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된
5대 신도시 지역에 소재하는 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세요건에 1년 거주요건
추가 관련 경과조치
- 원칙 : 02. 10. 1 이후 최초로 양도하는 분부터 개정규정 적용
- 경과규정: 02. 10. 1 현재 2년 초과 보유한 경우에는 10. 1부터 1년 이내 양도시 종전규정을
적용함 (즉, 양도일 현재 3년 이상 보유요건을 충족시 비과세함)
□ 5대 신도시 범위
이 지번은 2002년 10월말 현재 건설교통부에서 택지개발예정지구로 지정한 지역으로 개별자산에 대한 구체적인
해당 여부는 관할구청에서 도시계획확인원을 발급 받아 직접 확인하셔야 합니다.
분당신도시
(성남시 분당구) |
일산신도시
(고양시 일산구) |
평촌신도시
(안양시) |
산본신도시
(안양시) |
중동신도시
(부천시 원미구) |
분당동
수내1,2,3동
정자1,2,3동
서현1,2동
율 동
이매1,2동
야탑1,2,3동
구미동
금곡동(일부)
|
마두동
주엽동
대화동(일부)
일산동(일부)
장항동(일부)
백석동(일부) |
비산동(일부)
관양동(일부) 평촌동(일부) 호계동(일부)
|
안양동(일부) |
중동(일부)
상동(일부)
약대동(일부)
|
산본신도시
(군포시) |
중동신도시
부천시 소사구) |
산본동(일부)
금정동(일부)
당동(일부)
|
송내동(일부) |
중동신도시
(부천시 오정구) |
| 삼정동(일부) |
◇ 다음의 경우에는 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않습니다.
○ 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때
○ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
○ 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때
○ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축아파트로 세대전원이 이사하게
되어 팔게 될 때
다만, 이 경우에는 재개발·재건축된 주택의 준공일로부터 1년 이내에 양도하여야 합니다.
○ 임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때
○ 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때
◇ 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.
○ 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다.
- 이 때는 양도차익의 60%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
○ 1세대 1주택이라도‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야합니다.
○ 고가주택의 범위
- ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말합니다.
○ 1세대 1주택 고가주택에 대한 양도차익 계산
| (양도가액-취득가액 등) x |
양도가액 - 6억 |
|
| 양도가액 |
즉, 고가주택에 해당되더라도 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.
◇ 1세대 2주택예외
○ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.
【 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 】
- 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가
과세되지 않습니다.
【 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때】
- 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.
다만, 2002. 12. 31 이전에 상속받은 주택을 2004. 12. 31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세를
과세하지 않습니다.
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.
【 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 】
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. (단,고급주택의 범위에
해당되는 경우에는 과세)
【 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 】
- 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도
매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.
【 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 】
- 1세대 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 6 0세(여자의 경우55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위하여 세대를
합친 후, 그 합친 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대
신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주)하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【 결혼으로 2채의 집이 될 때 】
- 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우, 결혼한 날로부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을
기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주) 하였으면 양도소득세가
과세되지 않습니다.
【 농어촌주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때 】
- 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역 (도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이
된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년이상 거주)하다가
팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.
※ 농어촌 주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말합니다.
- 상속주택：피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 이농주택：농업, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 귀농주택：농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는
곳에 3 0 0평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 2 0 0평 내외)
◇ 이밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 】
- 1세대 1주택으로서 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년이상 보유 및 1년이상 거주)한 점포가 딸린 주택을 팔았을
때, 주택면적이 점포면적 보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그러나주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면
주택부분만 양도소득세를 과세하지 않고, 나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다.
【 도시재개발사업으로 당초 조합원이 새로이 취득한 아파트를 팔았을 때 (주택건설 촉진법에 의한 재건축사업
포함) 】
- 1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된후 이를 팔게 되면
양도소득세가 과세되지 않습니다. 그러나 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권을 팔았을 때에는‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당되어
양도소득세가 과세됩니다.
- 단, 기존주택이 관리처분인가일 현재 1세대 1주택으로 비과세요건을 갖춘 주택인 경우 관리처분인가일 후 입주권으로 양도하더라도 양도일 현재
다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 됩니다.
3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우
(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모( 25 . 7평) 이하의주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한
후 양도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50 %또는 100 %를 감면합니다.
(2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
○ 감면대상
- 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001.1.1 이후 양도분부터 적용)
- 2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우(2001.8.14 이후 양도분부터 적용)
※ 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역내 소재한 신축주택의 경우는
2003.1.1 이후 취득분부터 감면을 배제함.
○감면내용
- 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고,
- 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.
○ 감면배제
신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다.
(3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면
다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터
소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 20003.12.31까지 양도하고 그 대금을 보상채권으로 받는 경우에는 양도소득세의 10 %를 감면합니다.
1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 공공사업에 필요한 토지 등을 당해 공공사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
2. 도시재개발법에 의한 재개발구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
3. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
|
부동산몰: 
