매매
계약 전에는 등기부 등본,건축물 관리대장,주민등록등본,등기권리증 등을 확인해야 한다. 등기부등본
부동산등기는 등기공무원이라는 국가기관이 법정절차에 따라 등기부라고 불리는 공적장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것을 말한다.
부동산 구입을 결정했다면 계약 전에 건물주인이라고 나온 분이 실제 이 건물 주인인지 아닌지 건물에 압류 등의 하자는 없는지를 확인해야 한다.
등기부등본은 건축물의 사실관계와 소유권 이전과 소유권 행사에 영향을 미치는 소유권 이외의 권리관계를 정하여 놓은 것이다. 등기의 종류 1)보존등기 : 미등기의 부동산을 그 소유자의 신청으로 처음으로 행해지는 소유권의 등기이다.
2)가등기 : 부동산 물권변동을 목적으로 하는 청구권이 이미 성립하고 있음을 미리 등기부에 기재하게 함으로써 그 후에 그 부동산에 관하여 물권을 취득하는 자에게 자기에 앞서서 어떤 자를 위한 청구권이 있다는 것을 알리고, 이러한 사실을 알았음에도 불구하고 등기를 하는 때에는 그의 물권을 잃게 될는지도 모른다는 것을 계산에 넣도록 고지하는 것이다.
이러한 등기부에 사전의 기재를 가등기라고 한다. 일종의 예고등기라고 볼 수 있다.
3)등기 가능한 권리 : 성질상 점유권, 유치권은 등기할 필요가 없다.등기가능한 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이다. 등기부의 구성 (1)표제부 : 건물과 토지의 사실관계 및 그 변경사항을 기재해 놓은 곳이다. 목적부동산의 동일성, 사실관계를 표시한 곳이다. (토지 : 소재지, 지목, 지번, 면적 / 건물 : 소재지, 건평, 지번, 층수,구조, 용도 등)
(2)갑구 : 부동산의 소유권에 관한 사항과 그 변동사항(압류, 가압류, 경매신청 가등기, 가처분,예고등기)을 기재해 놓은 곳으로서 매도자와 등기부 상의 주인이 일치하는지 매도자의 주민등록증의 얼굴과 주민등록등본과 등기부 갑구란의 소유자를 비교 확인한다.
(3)을구 : 등기부상에 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권 등 소유권 이외의 권리관계를 기재해 놓은 곳이다. 등기부상에 위와 같은 권리가 설정되어 있다면 소유권행사에 제한이 많다.
건축물 관리대장,토지대장,임야대장 건축물 관리대장,토지대장 등은 주소, 구조 , 지목, 평수 등 부동산의 사실관계를 기록해놓은 공부로 시ㆍ군ㆍ구청에서 관리한다. 대장을 검토하는 이유는 건물주가 건물에 대해서 설명 한 사항이 실제 대장의 사실과 일치하는지 확인하려고 검토하는 것이다. 가. 중개대상물 소재지, 지목, 면적, 구조, 건축연도 등이 매도자가 구두로 말했던 사항과 일치하는지 확인.
나. 실제소재지와 공부상 위치가 일치하는지 확인. ◈사람이 태어나면 1. 산부인과에서 출산 -> (출산증명사실원 발급) 2. 출생신고 ->구청,동사무소(인구가 1명 늘어났다는 신고로서의 행정절차) 3. 호적에 이기(아기가 누구의 자녀인지,고향이 어디인지 확인하는 행위)
◈건물이 완성되면 1. 구청 준공검사 필(설계대로 완공되었는지 확인하는 행위) 2. 건축물 관리대장에 등재 (건물 출생신고) 3. 법원보존등기 (예를 들자면 건물 호적등록이다). 다시 말해서 준공필 없이 건축물관리대장이 존재할 수 없으며 건축물 관리 대장 없이 등기부 등본이 존재할 수 없다. 보통 법무사가 등기를 대행해 주는데 대장이 없다면 표제부에 적을 주소,평수,구조를 모르기 때문에 법무사가 등기를 해주고 싶어도 못하는 것이다. 주민등록증 및 주민등록 등본
동사무소에서 발급해주는 주민등록 초본의 축소본이 주민등록증이다. 주민등록등본상의 이름 + 주소 + 주민등록번호가 등기부 등본 갑구 상의 주소 + 이름 + 주민등록번호와 일치하는지 확인한다.
주민등록 등본상의 주소와 등기부등본상의 주소가 다른 경우 등기부등본 상의 주소가 기재된 주민등록초본을 발급받아 일치 여부를 확인한다. 최종적으로 주민등록증의 얼굴과 주민등록번호를 확인한다. 등기권리증
등기부상의 부동산에 대한 소유권이 누구에게 있는지 확인해 주는 서류이다. 본 서류를 분실하면 거래계약을 하는데 불편한 점이 많으며 재발급을 받기도 절차가 까다롭다. 도시계획확인원, 국토계획확인원
토지 거래할 때 확인하는 공부로서 해당 지번에 관련된 도시계획확인원이나 국토계획확인원을 발급 받아보면 공법상 이용제한이 있거나 거래규제가 있는 부동산인지 표시되어 나온다.
계약 때 준비서류 매도인은 등기권리증,건축물 관리대장,주민등록등본ㆍ주민등록증, 도시계획확인원,기타 미공시 시설 등을 준비해야 한다. 반면 매수인은 주민등록등본1통,도장,잔금 등을 가지고 나와야 한다. 계약서 작성 때 유의사항
1) 중개업소의 경우 등기부상에 근저당 등의 하자 있는 물건은 가급적이면 소개하지 않는 경향이 있으며 개인과 개인 사이의 부동산 거래일 경우에도 건물에 중대한 하자가 있다면 고지해야 한다.
등기부 상에 표시되지 않는 하자가 있는지 질문한다.(소송계류, 무허가건물, 물리적 하자, 과세완납 여부 등)
2) 매매, 전세 모두 계약 이후 잔금 치르는 날 사이의 기간이 길기 때문에 잔금을 치르는 날 등기부등본을 발급 받아 하자유무를 다시 확인한다. 3) 계약서는 2부 작성해야 하며 복사본을 이용해서는 안된다. 4) 계약서의 내용은 오자 없이 작성하여야 하며 오자가 있을 경우 두 줄을 긋고 쌍방 모두 정정날인을 한다. 5) 매매금액은 반드시 한문(壹, 貳, 參)으로 기재한다. 6) 부동산의 표시란은 빠짐없이 상세히 기재한다. 7) 특약의 내용이나 매도자, 매수자가 많아서 모두 기재하지 못할 경우 별지에 적어서 쌍방 날인을 한다. 8) 일시불이나 중도금이 없을 경우에는 해당없다는 표시를 한다. 9) 주소, 성명, 주민등록번호는 당사자가 직접 쓰도록 하고 인감도장을 반드시 날인한다. 10) 대리인이 나와서 계약을 할 경우 주민등록증, 위임장, 인감증명서(주인)를 확인한다. 11) 계약당사자가 미성년자일 경우 법정대리인의 동의서를 받는다. 12) 전세계약의 경우 계약완료 후 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 받아두고 매매의 경우 계약불이행이나 분실, 기타 분쟁으로 인한 소송을 대비해 공증을 해 놓는다. ※ 특약으로 명시해야 할 사항 가. 잔금의 지급과 부동산 인도(서류제공)는 동시에 이행한다는 조건 나. 등기부등본 을구란에 압류 등의 하자가 있을 경우 해제특약. 다. 잔금일을 기준으로 각종 공과금 계산한다는 내용. 라. 기타 계약불이행시 손해배상,위약금에 관한 내용. ※ 최종 계약시 준비서류 ◎ 매도인 : 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통(등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통), 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증,열쇠 등. ◎ 매수인 : 주민등록등본 1통, 도장, 매수금액. |
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